気になるご自宅の資産価値　不動産査定についての解説

現在不動産の売却をご検討中の方にとっては、ご自身のお住まいの価値が現在どの程度なのかが一番気になるところかと思います。

 

不動産売却の前にその価値を専門の不動産業者に調べてもらうことを「査定」といいます。

その査定方法を知ることによって不動産業者から提示される査定額についての理解を深めることができます。

 

不動産査定の方法は大きく分けて次の３つに分類されます。

 

１）取引事例比較法

近隣の成約事例をもとに不動産価格を算出する方法です。主に土地（一戸建ての土地部分も含む）やマンションの査定時に利用されます。

対象物件と類似する物件の過去の取引事例を集め、それらの成約価格を比較して査定価格を算出します。それ以外に最寄り駅までの距離や物件の状態など固有の状況を見て価格を修正、算出していくことになります。

２）原価法

原価法とは、対象の不動産を再建築する際にかかる費用を基に価格を算出する方法となります。主に一戸建て住宅の価格を算出する際に利用されます。

査定価格の算出を行う際には、再建築した場合のコスト計算、そして築年数に応じた原価修正が必要となります。

計算式は「査定価格=単価×総面積×(耐用年数－築年数)÷耐用年数」となります。

※木造住宅の法定耐用年数は22年ですが、あくまでも税制上の規定であり物理的耐用年数とは異なります。

 

３）収益還元法

収益還元法とはその不動産が将来生み出すと予想される利益を基に算出する方法となります。

収益還元法には1年間の純利益を還元利回りで割って算出する「直接還元法」が広く用いられています。また、純利益や還元利回りのみならず、投資終了後に売却したときの価格を予測して査定額を算出する「ＤＣＦ法」のふたつに大別されます。

収益還元法は主に収益物件としてのマンションやアパート、オフィスビルなどの査定時に利用されます。

不動産の査定額は上記のような方法を用いて算出されることがおわかりいただけたと思いますが、ここまでお伝えした方法だけで算出されるわけではありません。

3つの査定方法は基本となる考え方で、例えば原価法を用いて査定額を算出する場合にも、リフォームの履歴や建物の使用状況などを総合的に勘案し査定額に反映させますので、査定担当者の目利き次第です。

また、不動産市況は常に変動していくもので、例えば1年前に同じマンションの別の部屋が５０００万円で取引されたからと言って、所有される物件が必ずしも同一価格で成約するとは限りません。

 

最後に、査定額は売却額ではなく売却価格の推測です。

この推測が誤っていた場合は長期にわたって物件が売れ残ったり、価格の減額改定を重ね当初想定していた査定額とかけ離れた金額で売却する羽目になってしまいます。

高額売却や早期売却は的確な査定方法による算出は当然のこと、豊富な実績と専門性を持ち、場数を踏んだ査定担当者の鋭い相場勘が必要になります。

 

株式会社ホームプランでは、四條畷市を中心に不動産の売却査定・相談を無料で承っております。相場を逸脱しない適正な売却価格をご提案いたします。

また、自社買取も強化しておりますので仲介、買取両方の査定も無料で迅速に行います。

売却方法についてのお問い合わせや、相続に関するご依頼やご相談も常時承っておりますのでお気軽にご連絡ください。

できるだけスムーズに、できるだけ高く不動産を売却する方法

 

不動産売却を検討する際に少しでも早く高く売りたいと考えるのは当然の事です。

これまで所有してきた思い出の詰まった大切な不動産、またご自身のご家族から相続した不動産や財産はかけがえのないものです。もっとも高い価格で買い取ってくれる不動産会社に売却を依頼したい！と誰でも思うものです。

 

複数の業者に売却査定を依頼し、それぞれ金額を出してもらう事でもっとも高い価値をつけてくれた業者と媒介契約を締結し販売してもらう事もより高額で売却を成功させるひとつのポイントです。

しかし高額査定というポイントに注力しすぎる事は危険な落とし穴が潜んでいる事もまた事実です。

これから大切な資産を売却されるご予定の方も、急を要する必要のない方にも覚えておくべき重要なポイントをプロの目線でご紹介します。

 

その１.「査定額」イコール売却額ではない

 

不動産売却の際、たくさんの方がまずイメージするのは一括査定サイトの活用でしょう。

必要な情報を入力すれば加盟業者が簡易査定の金額を提案してくれる非常に便利なツールとして多数の方が利用している事でしょう。

しかし、一括査定サイトで提示される金額は実際の売却額と一致するとは限りません。

査定額は将来の売却額を保証するものではないと言う事を十分に留意する必要があります。

 

一般的に、不動産一括査定サイトの運営は、サイトに掲載される不動産業者が支払う利用手数料によって運営されています。

つまり不動産業者には契約の成立に関係なく一括査定サイトへの加盟・掲載コストが発生しています。

すべての不動産業者にあてはまる事ではありませんが一部の業者では査定額のつり上げを行いより多くの案件を獲得しようとしているのです。

しかし査定額は売却価格を必ずしも保証するものではありません。「最初に査定してもらった時は3,000万円という査定額がついたから売却を任せたのに実際はなかなか売却する事ができず業者からの催促で数回に亘って価格の引き下げを行った結果、2,300万円で売ることになってしまった」といった具合に当初の査定額より大幅に安い価格で売却することになってしまう可能性があるのです。

 

売却を任せる不動産業者の選定は非常に重要です。査定額が高額だからといって、高値で売却できるとは限りません。

査定額だけで判断しないように気を付けることが重要です。

その２.売却前に相場を知っておく

 

ご自身が所有する不動産の価値がどれぐらいなのかを把握する際は不動産サイトの売り出し価格ではなく、実際の成約価格に注目するようにしましょう。

売り出し価格は売主の希望や市場の動向などを反映したものになりますが実際はその売り出し価格で取引されたとは限りません。

対する成約価格は実際に市場で受け入れられた価格であり、よりリアルな相場を反映していると言えます。

ちなみに成約価格は国土交通省が提供するウェブサイト「不動産情報ライブラリ」を活用することで簡単に調べることが可能です。

その３.不動産会社を選定する際の重要なポイント

 

ご自身が所有する不動産に近い事例を調べ、相場の感覚を把握したらいよいよ実際に売却を任せる不動産業者の選定をはじめましょう。

不動産の売買は業者でもない限り一生にそう何度も経験することではありませんので、不動産会社はリピート客が少なく、評価が見えにくくなっています。

しかし、不動産売却が成功するか否かは業者選びにかかっていると言っても過言ではありません。大切な資産を適正な価格で売却する為には信用に足る不動産業者、そして頼れる営業担当者は必須項目です。

信頼できる不動産業者を選定する方法をご案内いたします。

 

まずは不動産会社選定のポイントを挙げます。

「売却実績」

・地域での売却実績はどの程度あるのか

・賃貸、売買どちらの実績が多いのか

 

「サービスの内容」

・仲介、買取両方の査定が可能

・相続に関する相談も応じてくれる

 

「地域密着度と評価」

・ＳＵＵＭＯなどの不動産ポータルサイトやグーグルのレビューなどに注目

・地域の不動産相場に精通している

まとめ

 

不動産売却の際に大切な点は

 

・一括査定サイトの高額査定を鵜呑みにしないこと

高額査定を出す業者が良い会社とは限りません。相場を踏まえた適正価格を提案し、売り手に寄り添った売却活動を行ってくれることが大切です。

 

・売主自らも可能な範囲で相場を把握しておくこと

不動産を売却する前にご自身が所有されている不動産の価値を可能な範囲で調査してみましょう。そうする事によって適正な価格を把握することができ、早期売却に繋がります。

 

・地域に強い、信頼できる不動産会社の選定

特に四條畷市のような大都市近郊の郊外都市では都心にオフィスを構える不動産業者や全国展開している大手不動産業者に依頼しがちです。地域に寄り添い密着し、地域をメインに活動している不動産業者の方がよりスピーディーで適正な価格を提示してくれるメリットもあります。

株式会社ホームプランでは、大阪府四條畷市を中心に不動産の売却査定・相談を無料で承っております。相場を逸脱しない適正な売却価格をご提案いたします。

また、自社買取も強化しておりますので仲介、買取両方の査定も無料で迅速に行います。

売却方法についてのお問い合わせや、相続に関するご依頼やご相談も常時承っておりますのでお気軽にご連絡ください。

———————————————————–
四条畷不動産売却相談センター
大阪府四條畷市岡山東2-2-20
電話番号 : 072-863-0606

四条畷市で早期売却手続き

———————————————————–

 

下記のとおり夏季休暇の為、休業させて頂きます。

８月１３日（火）～８月１８日（日）

何卒宜しくお願い申し上げます。